Добрый день, Уважаемые наши посетители сайта, и возможно будущие покупатели.

Размер: px
Начинать показ со страницы:

Download "Добрый день, Уважаемые наши посетители сайта, и возможно будущие покупатели."

Транскрипт

1 Жилье в Воронеже, а именно новостройки Воронежа в 2013 году. Что было? Что есть? Чего ждать? Добрый день, Уважаемые наши посетители сайта, и возможно будущие покупатели. Данная статья о жилье в Воронеже не рекламная, а моя попытка как специалиста в этой сфере, работающего уже более десяти лет и продающего в год около 1000 квартир в новостройках города попытаться проанализировать ситуацию. Вполне возможно, вы сможете извлечь из этого для себя некоторую пользу. Итак, для начала попробуем осмотреться, и представить, что вообще есть сейчас на рынке, и чем это отличается, ну хотя бы от прошлого года. Первое, самое главное отличие, в том, что новостройки Воронежа расширяются и разрастаются, практически в арифметической прогрессии, то есть, если пару лет назад объем предложения исчислялся десятком крупных объектов, и некоторым количеством, скажем так, точечной застройки, сейчас, только в Северном районе, на относительно небольшом пространстве от объездной до Шишкова, одновременно строится не менее СЕМИ крупных комплексов, и с десяток точечных объектов. Казалось, бы, УРА! При такой конкуренции неизбежно снижение цен, рынок покупателя, и вот можно пойти и купить квартиру от застройщика дешево, быстро, в выгодную ипотеку и сразу в собственность. Однако к сожалению, (а для некоторых застройщиков, к счастью), все, мягко говоря, не совсем так. В течение всего 2012 года рынок новостроек находился на подъеме, однако общий прирост цены квадратного метра был лишь немного выше уровня инфляции во многом, именно из-за кратного увеличения предложения. При этом наблюдается очевиднейшая тенденция даже «Застройщики второго эшелона» предпочитают застраивать комплексно, то есть не по одному дому а сразу большими объемами, справедливо считая, что во первых это привлекательнее для покупателя, а во вторых себестоимость массового строительства всегда ниже, чем точечного. В результате, я например, не могу сходу назвать ни одного точеного объекта в том же северном, зато названия комплексов Ботанический сад, Вега, Олимпийский, безымянные ряды домов ДСК... всего на ближайшие три-четыре года будет введено не менее миллиона квадратных метров только в Северном. Много это или мало? Позволит ли это нам купить квартиру в Воронеже недорого? Отвечу много, и не позволит. Точнее недорого наверно, даже наверняка, такой большой объем предложения явно будет тормозить рост цен, но ждать их снижения не стоит. Давайте проанализируем всю цепочку рынка жилья в Воронеже начиная с официального конца кризиса в начале 2011 года.

2 Январь 2011-осень Новых объектов мало, у заводов производителей бетона, кирпича, арматуры, подрядных организаций глубочайший кризис производства, мощности не загружены, продукцию готовы отдавать «под честное слово», если идет оплата живыми деньгами, да еще и с перспективой долгосрочного контракта дисконты просто сказочные. Все это снижает себестоимость строительства для Застройщика и позволяет выводить на оживший рынок недвижимости Воронежа квартиры по очень привлекательным ценам. В этот период в первой очереди жилого комплекса Вега двухкомнатная квартира стоила рублей... А трехкомнатная квартира чуть более двух миллионов. То есть всего два года назад двухкомнатная квартира в Воронеже, в престижном месте СЖР стоила меньше, чем сейчас там же стоит однушка. Возродилась ипотека, многие люди, у которых остались (ну или появились) денежные средства повернулись к недвижимости лицом, и с удивлением выяснили, что покупать-то особо и нечего. Выиграли самые смелые, в том числе наши проекты ВЕГА и ЧЕЛЮСКИНЦЕВ 101. Соответственно, в этот период на еле живой рынок новостроек Воронежа живительным ручейком полились ДЕНЬГИ. И начался следующий этап. Осень 2011 осень Этот период можно охарактеризовать как период бурного возрождения и становления. Вот здесь на рынок не только вернулись старые «монстры», спешно реанимируя замороженные проекты и лихорадочно скупая участки под новые, но и множество новых, сильных игроков (ГК Хамин, Инвестиционная палата) поняли, что жилье в Воронеже снова может приносить прибыль, и совсем немаленькую. Только одно перечисление проектов в рубрике «новостройки Воронежа» появившихся в этот период стало занимать целые страницы печатных и интернет изданий, чьей специализацией было «квартиры в Воронеже». Естественно, цены на квартиры в Воронеже уверенно пошли вверх, особенно в раскрученных проектах. Однако скачкообразное увеличение строительных проектов, незамедлительно отразилось и на политике компаний-поставщиков. Цены моментально выросли, условия поставок ужесточились, более того, возник дефицит по многим строительным позициям, особенно в поставке изделий ЖБИ. 100% предоплата стала в этой сфере практически единственной формой расчетов. Что изменилось в этот период для обычного покупателя, по сравнению с периодами подъемов рынка в годах? Как ни странно, многое. Самое серьезное, это то, что новостройки Воронежа, что называется вышли из тени. Большая часть объектов, и практически все новые, за исключением одной всем известной компании, которая до сих пор работает по откровенно серым схемам, реализуются в соответствии с ФЗ-214, с обязательной регистрацией договоров долевого участия. И ЭТО ОЧЕНЬ ХОРОШО, И ПРАВИЛЬНО! Продажа квартир в Воронеже, миллионной столице Черноземья, должна быть понятной, законной и прозрачной. Второе очень существенное изменение по сравнению с «докризисными» всплесками рынка КАЧЕСТВО. В условиях жесткой конкуренции, а к лету 2012 года она уже стала жесткой, и невозможности демпинга (напомним, Воронеж до сих пор один из самых недорогих областных центров России) из-за серьезно выросшей себестоимости, остается только один действенный способ привлечения покупателя качество товара. Четкая формулировка любого бизнеса «если я не могу, или не хочу продавать дешевле, конкурентов, значит я должен сделать свой товар лучше их». И стали делать! По своему опыту знаю, как трудно убедить заслуженных строителей с полувековым опытом работы, не экономить на деталях благоустройстве, детских городках, отделке подъездов... В общем всем том, что создает уровень дома и настроение жильцов. Переубедили, да некоторых, особенно новых игроков рынка, и не надо в этом убеждать один из примеров первая очередь НОВОГО КВАРТАЛА в Отрадном. Там правда красиво! Цены на квартиры соответствуют отличному качеству строительства и благоустроенной территории!

3 Еще один серьезный тренд этого периода выход рынка продажи квартиры в Воронеже за пределы Воронежа. Первой ласточкой стал, собственно, «Новый квартал Отрадное». Здесь изначально работал посыл: в ответ на желание многих потенциальных покупателей, выраженное в емкой фразе куплю квартиру в Воронеже недорого, появилось предложение купи. Квартиру недорого. Но рядом с Воронежем. Причем совсем близко. А еще у нас нет проблем с парковкой, а еще у нас экология... И как раз к лету проект Нового квартала вышел на максимальный уровень продаж до 70 квартир в месяц. Осень 2012-настоящее время. За два года прошедшие с начала 2011, купить квартиру в городе Воронеж, особенно новостройку, стало и проще, и сложнее. Выбор огромный, ценовой диапазон достаточно четко «устаканился», рост цен минимален, правда и снижения в ближайшее время не предвидится. И вот почему все поставщики строительных материалов, особенно бетона и конструкций ЖБИ в ближайшее время отнюдь не собираются снижать цены поставок, нормальные подрядные организации и даже вольные бригады каменщиков загружены работой на ближайший год точно, а то и более. Следовательно себестоимость строительства для застройщика становится высокой. То-же происходит и с участками под застройку, цены на них растут как на дрожжах нам недавно предложили купить участочек в 25 соток, недалеко от бизнес центра Московский за 60 млн рублей! Для справки, нормального жилья на такой участок можно впихнуть не более кв.м, т. е. себестоимость только земли и разрешительной документации руб/кв.м, а еще построить надо. Кроме того, очень существенно вырос покупательский спрос. Можно конечно и дальше как мантру повторять: «в Воронеже зарплата , какие квартиры...». Это не так. Уровень реальных доходов за последние пару лет возрос очень существенно и у многих слоев населения. Вы ведь сейчас читаете эту статью? На сайте компании, чьим единственным занятием является продажа квартир в Воронеже, т. е. Вы зашли сюда имея как минимум потенциальный интерес к покупке квартиры. Значит предполагаете, что Вашего дохода может хватить, как минимум на однокомнатную квартиру в ипотеку. Главный вопрос а много ли строится? Много. Я уверен, что если не в 2013-м, то максимум в 2014-м году Воронеж вместе с прилегающими областями преодолеет планку в миллион квадратных метров сдаваемого жилья в год. Это почти метр на человека или почти квартир, учитывая тенденцию к снижению общей площади квартиры. Но из этих % купят жители области, и еще 10% приезжие из других регионов, статистика четкая, проверенная. Еще около 15% разойдется по различным бюджетным контрактам, военным, МВД и т. д. Остается как раз половина 9000 квартир в год, продаваемых на коммерческой основе в миллионном городе, для жителей этого города. Или, при допущении, что на миллион жителей около семей, то лишь ТРИ ПРОЦЕНТА жителей города купят новую квартиру в течение года. И это в условиях экономического роста и явно большего дефицита жилья, ведь обеспеченность квадратными метрами в городе до сих пор на очень низком уровне. Из явных положительных для покупателей моментов это улучшение качества строительства и благоустройства, расширение линейки предложений в сторону экономичного предложения, за счет неизбежной экспансии в пригороды и предместья (Отрадное, Шилово, Боровое, в ближайшее время большой проект в Новой Усмани), так и за счет появления на рынке маленьких квартир. И в это же время растет и предложение «бизнес класса» причем заявляемые и воплощаемые комплексы действительно смотрятся весьма симпатично. Сейчас есть из чего выбрать в сегменте «новостройки в Воронеже» и в целом, учитывая активнейшую работу банков в плане покупки квартиры в ипотеку, высокую конкуренцию стабилизировавшую цены на ближайший краткосрочный период, делать эту

4 покупку довольно выгодно. Только пожалуйста, будьте внимательны и осторожны, чем более развивается какой либо из сегментов экономики, в данном случае строительный, тем более рядом с ним оказывается сомнительных структур с заманчивыми предложениями. Будьте внимательны! С Уважением, Комаров Михаил.

Король рынка. Элвис Марламов, управляющий активами представительства ЗАО «Финам» в Красноярске

Король рынка. Элвис Марламов, управляющий активами представительства ЗАО «Финам» в Красноярске газета сентябрь, 2012 9 (12) информационно-рекламное издание недвижимость Газета Дело публикует рэнкинг строительных компаний Иркутска. Теперь застройщика можно выбрать с толком по объемам сданного компанией

Подробнее

Выжми из бизнеса Все! 200 способов повысить продажи и прибыль

Выжми из бизнеса Все! 200 способов повысить продажи и прибыль Выжми из бизнеса Все! 200 способов повысить продажи и прибыль Данный файл представляет собой сокращенный вариант книги (примерно 1/4 от полного формата), предназначенный для Ознакомления. Полную версию

Подробнее

АРЕНДНОЕ жилье КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ РОССИИ

АРЕНДНОЕ жилье КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ РОССИИ АРЕНДНОЕ жилье КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ МОДЕРНИЗАЦИИ РОССИИ ПРЕДСЕДАТЕЛь КОМИССИИ СОВЕТА ФЕДЕРАЦИИ ПО жилищной ПОЛИТИКЕ И жилищно-коммунальному ХОЗЯЙСТВУ Олег Михайлович Толкачёв Постановка проблемы Мир

Подробнее

Для чего продлевают приватизацию?

Для чего продлевают приватизацию? 8 (890) 2.3.2015 8.3.2015 ЕКАТЕРИНБУРГ ЦЕНЫ СТАТИСТИКА НОВОСТИ РЫНКА Для чего продлевают приватизацию? стр. 12 ТЦ Екатеринбурга: школа выживания стр. 22 Квартиры: 5 863 Дома: 1 540 Земельные участки: 1

Подробнее

Как инвестируя в недвижимость и на фондовым рынке получать стабильный доход в 50 000$ в месяц

Как инвестируя в недвижимость и на фондовым рынке получать стабильный доход в 50 000$ в месяц Константин Иванов Татьяна Ткаченко Как инвестируя в недвижимость и на фондовым рынке получать стабильный доход в 50 000$ в месяц 1 ОГЛАВЛЕНИЕ КАК ИНВЕСТИРУЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ И НА ФОНДОВЫМ РЫНКЕ ПОЛУЧАТЬ

Подробнее

Михаил Чернышев: «Мы гордимся нашим городом, имеющим славное прошлое, стабильное настоящее и успешное будущее»

Михаил Чернышев: «Мы гордимся нашим городом, имеющим славное прошлое, стабильное настоящее и успешное будущее» > стр. 12 } Маарет Хейскари (KONE): «Жильцы готовы доплачивать за комфорт и качество» Соцнорма. Сколько будем платить за свет? -> с.13 Автокредиты станут доступнее -> с. 14 www.rostov-putevoditel.ru ОТРАСЛЕВАЯ

Подробнее

Чего ожидать и чего бояться?

Чего ожидать и чего бояться? к О Р П О Р А Т И В Н О Е И З Д А Н И Е Г И Л Ь Д И И У П Р А В Л Я Ю Щ И Х И Д Е В Е Л О П Е Р О В Влияние кризиса на рынок недвижимости Чего ожидать и чего бояться? Кризис ликвидности, проникший в течение

Подробнее

С Новым 2015-м годом!

С Новым 2015-м годом! С Новым 2015-м годом! www.rcmm.ru ВСЕРОССИЙСКИЙ ОТРАСЛЕВОЙ ЖУРНАЛ 1 (105) январь 2015 В номере: Сергей Чернышов: Экономишь на лифтах и безопасности людей лицензию на стол! 12 Владимир Путин: Мы должны

Подробнее

Как начать свой бизнес?

Как начать свой бизнес? Как начать свой бизнес? (пособие для начинающих бизнесменов) 5 Этапов Чтобы Начать Свой Бизнес Сегодня Введение. Приветствую тебя дорогой читатель на страницах этой книги. Если ты скачал эту книгу и сейчас

Подробнее

Дороги надо строить из пластика

Дороги надо строить из пластика 36/1024 27 сентября 2011 facebook.com/birzha.ru twitter.com/#!/birzhann http://www.birzhaplus.ru Игорь ЛЕПЕШЕВ: Дороги надо строить из пластика Прогнозы Обойдёт ли дефолт стороной? В условиях нестабильности

Подробнее

I. Сколько иметь детей?

I. Сколько иметь детей? I. Сколько иметь детей? 1. О проблеме рождаемости и демографическом неведении. 2. Сколько иметь детей? Экономический аспект. 3. Так быть ли последним Адаму? 4. Новорожденных стало больше. Комментарий к

Подробнее

1000% за 5 лет, или Правда о паевых инвестиционных фондах

1000% за 5 лет, или Правда о паевых инвестиционных фондах Эрдман Г. В. 1000% за 5 лет, или Правда о паевых инвестиционных фондах 2-е издание, исправленное Содержание Предисловие... 9 Что такое паевой фонд... 12 Немного истории... 12 Принципиальное отличие...

Подробнее

Глава 2 Аргументы для бизнеса

Глава 2 Аргументы для бизнеса Глава 2 Аргументы для бизнеса Клиенты не приходят, когда не хотят ничего покупать. Они просто ждут возможности отдать вам свои деньги. Ну что, вы собираетесь их брать? Блейк (в исполнении Алека Болдуина)

Подробнее

Высокий сервис. тюменский. Наталья Рыкова, вице-президент «Запсибкомбанк» ОАО. Форсайты. Жгут глаголом робооператоры колл-центров #10 (143) 2014

Высокий сервис. тюменский. Наталья Рыкова, вице-президент «Запсибкомбанк» ОАО. Форсайты. Жгут глаголом робооператоры колл-центров #10 (143) 2014 #10 (143) 2014 тюменский Самый большой тираж среди деловых журналов России по данным Национальной тиражной службы за 2013 год Форсайты сага о стратегическом планировании Жгут глаголом робооператоры колл-центров

Подробнее

Андрей Парабеллум Николай Сергеевич Мрочковский Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль

Андрей Парабеллум Николай Сергеевич Мрочковский Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль Андрей Парабеллум Николай Сергеевич Мрочковский Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль Текст предоставлен правообладателемhttp://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=585125

Подробнее

Аккредитивы и их преимущества ВСЁ ОЧЕНЬ ПРО100. Надёжный фундамент. Кроссоверы, лифтбэки и компактвэны лучшие форматы городских авто

Аккредитивы и их преимущества ВСЁ ОЧЕНЬ ПРО100. Надёжный фундамент. Кроссоверы, лифтбэки и компактвэны лучшие форматы городских авто Аккредитивы и их преимущества 24 стр. ВСЁ ОЧЕНЬ ПРО100 8 стр. Надёжный фундамент 22 стр. КОГДА БУМАГИ СТАЛИ ЦЕННЫМИ 12 стр. Кроссоверы, лифтбэки и компактвэны лучшие форматы городских авто 30 стр. АЛЫЕ

Подробнее

Евгений Калинин RTFM Книга про ИТ аутсорсинг Как создать сервисную ИТ компанию

Евгений Калинин RTFM Книга про ИТ аутсорсинг Как создать сервисную ИТ компанию Евгений Калинин RTFM Книга про ИТ аутсорсинг Как создать сервисную ИТ компанию la26: Купил один местный журнал. На обложке крупными буквами: "Как открыть собственный бизнес без проблем". Открываю статью,

Подробнее

ИССЛЕДОВАНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ПАКЕТА РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА

ИССЛЕДОВАНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ПАКЕТА РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА ИССЛЕДОВАНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ПАКЕТА РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА МАЙ-ИЮНЬ 2009 Автор Елена Семянистая ОГЛАВЛЕНИЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПОЛИТИКИ СОЦИАЛЬНОГО ПАКЕТА ВО ВРЕМЯ КРИЗИСА... 4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНОГО

Подробнее

Детские сады по-новому

Детские сады по-новому Тюменская региональная газета 3 Подробности Web, камера, мотор. «Вслух.ру» уже год проводит онлайнтрансляции www.vsluh.ru 16+ 11 (559) 6 О бизнесе Новое производство. Варваринские пеллеты окупятся за пять

Подробнее

ТСО: метод один, а использовать можно. по-разному. Анна Соколова/ Ирина Филиппова/ компания «Элвис-плюс»/

ТСО: метод один, а использовать можно. по-разному. Анна Соколова/ Ирина Филиппова/ компания «Элвис-плюс»/ 100 ://CIO/методики/TCO ТСО: метод один, а использовать можно Думай о конце дела, о том, чтобы счастливо выйти, а не о том, чтобы красиво войти. Витело по-разному Анна Соколова/ Ирина Филиппова/ компания

Подробнее

Геолокация развлечение или бизнес?

Геолокация развлечение или бизнес? #11 (115) 2014 БЕЛГОРОДСКИЙ Геолокация развлечение или бизнес? c. II КВОТА ДЛЯ КОГО-ТО малый бизнес в системе госзакупок > 16 АРХАНГЕЛЫ ВЕНЧУРА водятся ли в России суперангелы? > 32 Самый большой тираж

Подробнее

Компания это люди, объединенные общей системой ценностей

Компания это люди, объединенные общей системой ценностей Компания это люди, объединенные общей системой ценностей Каждая компания имеет свои неповторимые особенности. На наш взгляд, эти особенности определяет не список брендов и не номенклатура поставляемых

Подробнее

Инвестиции он-лайн. Стр. 2. Стр. 12 48 (390) www.delod.odessa.net. 22 декабря 2010 г. Всеукраинский еженедельник

Инвестиции он-лайн. Стр. 2. Стр. 12 48 (390) www.delod.odessa.net. 22 декабря 2010 г. Всеукраинский еженедельник 48 (390) www.delod.odessa.net Всеукраинский еженедельник Постоянный покупатель одной и той же торговой сети, особенно если ее магазины расположены сравнительно близко друг от друга, вполне способен на

Подробнее

Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль

Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль Бизнес без правил. Как разрушать стереотипы и получать сверхприбыль (сокращенный вариант) Андрей Парабеллум, Николай Мрочковский Данный файл представляет собой сокращенный вариант книги (примерно 1/3 от

Подробнее

Не дай рынку сломать тебя

Не дай рынку сломать тебя Не дай рынку сломать тебя 1 Дорогие друзья! Данная брошюра предназначена, в первую очередь, для начинающих инвесторов, людей, которые только собираются совершить первые серьезные шаги в этой сложной профессии.

Подробнее

Из всех цветов вам больше нравится зеленый? Забудьте!

Из всех цветов вам больше нравится зеленый? Забудьте! ДЕКАБРЬ, 2014, 4 www.narodnaya.org Так не хотелось о грустном Из всех цветов вам больше нравится зеленый? Забудьте! Вы просто не в теме. Отстаете от официальной городской моды. Сегодня предпочтение отдается

Подробнее

Моряки пишут плохо, но искренне И. Ф. Крузенштерн

Моряки пишут плохо, но искренне И. Ф. Крузенштерн Моряки пишут плохо, но искренне И. Ф. Крузенштерн Константин Бабкин РАЗУМНАЯ ПРОМЫШЛЕННАЯ ПОЛИТИКА ИЛИ КАК НАМ ВЫЙТИ ИЗ КРИЗИСА Москва 2008 УДК 338.22:338.45(470) ББК 65.30 Б12 Б12 Бабкин К. А. Разумная

Подробнее

Денежно-кредитная политика:

Денежно-кредитная политика: Денежно-кредитная политика: один из инструментов управления экономикой или панацея? ëâapple ÂÈ ääãöóàñ Ответ на данный вопрос у различных авторов может быть диаметрально противоположным. При этом особенно

Подробнее